We wrześniu ubiegłego roku opisywaliśmy przypadek nielegalnego hostelu pracowniczego na Jodłowej. W jednym z tamtejszych domów na piętrowych łóżkach mieszkało naraz do 25 kierowców tanich taksówek. Dzięki akcji okolicznych mieszkańców, którzy zatrudnili prawnika, hostel udało się zlikwidować. Takiego szczęścia nie mieli sąsiedzi innych nielegalnych hosteli na starej Sadybie - przy Morszyńskiej (koło przychodni), Ojcowskiej, św. Bonifacego (koło cmentarza), Zdrojowej, Koronowskiej, Okrężnej i Locci. 

To może się zmienić. Niedawno mieszkańcy osiedli willowych takich jak stara Sadyba zyskali mocny oręż w walce z nielegalnymi hostelami. Jak poinformował nas adwokat będący mieszkańcem starej Sadyby, który woli pozostać anonimowy (nazwisko znane redakcji),  29 kwietnia tego roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał ważne orzeczenie (sygn. II OSK 501/25). Jak twierdzi prawnik, orzeczenie to może zostać wykorzystane przez mieszkańców Sadyby do zwalczania przypadków przekształcania domów jednorodzinnych w budynki, w których wynajmuje się poszczególne pokoje krótko lub długoterminowo. 

Przypadek z Białegostoku

Powód do interwencji NSA przyszedł z Białegostoku. Mieszkańcy tamtejszego osiedla domów jednorodzinnych zwrócili się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w tym mieście z pismem o informującym o wykorzystywaniu budynku mieszkalnego na usługi hotelowe. PINB wszczął postępowanie we wrześniu 2023. Podczas wizji lokalnej stwierdził, że w czterokondygnacyjnym budynku szeregowym znajdowało się: 6 pokoi na poziomie przyziemia, 7 pokoi na parterze, 5 pokoi na 1. piętrze. Dodatkowo zauważono, że przed drzwiami do pokoi, na każdej kondygnacji ustawione jest obuwie, a pokoje zamieszkiwane są przez osoby trzecie, niespokrewnione ze sobą.

Żona właściciela przedłożyła pracownikom PINB i policji kopie umów najmu lokali świadczące o wynajmowaniu pokoi na czas określony długoterminowy.  Wyjaśniła też, iż wszystkie pomieszczenia użytkowane w sposób niewłaściwy – wskazane podczas wcześniejszych oględzin policji - zostały opróżnione. Dostarczyła także pozytywne protokoły badań instalacji elektrycznej, gazowej i kominowej.

Na podstawie wyjaśnień i dokumentów, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Białymstoku decyzją z 5 września 2024 r. umorzył postępowanie administracyjne. Uznał, że budynek mieszkalny jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, nie został rozbudowany, a najem długoterminowy pokoi na cele mieszkalne nie zmienia funkcji budynku. Mieszkańcy osiedla jednorodzinnego nie zgodzili się z tą decyzją PINB i odwołali się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Kolejne odwołania doprowadziły do tego, że sprawę musiał ostatecznie rozstrzygnąć Naczelny Sąd Administracyjny.

Pytanie dla NSA

Czy dom jednorodzinny, w którym wynajmowanych jest kilkanaście pokoi niespokrewnionym osobom, może być dalej traktowany jako budynek mieszkalny jednorodzinny? Jak wynika z wyroku NSA (II OSK 501/25 - Wyrok NSA z 2025-04-29) nie może być tak traktowany. Nawet jeśli nie prowadzimy hotelu, ani nie zmieniliśmy układu pomieszczeń i posiadamy umowy najmu, to znaczący wzrost liczby osób w budynku może skutkować uznaniem zmiany sposobu użytkowania, a tym samym – obowiązkiem dokonania zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia. Nie chodzi tylko o nazwę czy wpis w ewidencji, ale o rzeczywisty sposób użytkowania i jego wpływ na warunki techniczne.

Zmiana sposobu użytkowania to nie tylko przejście z funkcji mieszkalnej na usługową, ale także zintensyfikowanie dotychczasowego użytkowania, zwłaszcza jeśli zmienia ono warunki:
– bezpieczeństwa pożarowego,
– higieniczno-sanitarne,
– ochrony środowiska,
– układ lub wielkość obciążeń.

Komentarz adwokata

Uwaga od redakcji Sadyba24: Aby ułatwić zrozumienie trudnej, prawniczej argumentacji, poszczególne zdania oryginalnego komentarza podzieliliśmy na osobne akapity, a oryginalne akapity rozdzieliliśmy gwiazdkami. Treść komentarza jest jednak całkowicie zgodna z oryginałem.

Orzeczenie NSA z dnia 29 kwietnia 2025 r. (sygn. II OSK 501/25) może zostać wykorzystane przez mieszkańców Sadyby do zwalczania przypadków przekształcania domów jednorodzinnych w budynki, w których wynajmuje się poszczególne pokoje krótko lub długoterminowo. 

O ile sam najem nie przesądza o tym, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu, to zgodnie z orzecznictwem jeśli w budynku mieszkalnym jednorodzinnym przebywa okresowo znaczna liczba osób niespokrewnionych z właścicielem, mamy do czynienia z budynkiem zamieszkania zbiorowego.

To wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania, a także koniecznością doprowadzenia budynku do norm powszechnie obowiązujących, w tym budowlanych i p-poż, dostosowania do zmiany wielkości obciążeń w budynku w postaci zintensyfikowania jego użytkowania, wyznaczenia alternatywnej drogi ewakuacyjnej.

Do zmiany sposobu użytkowania należy zaliczyć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu.

* * *

Wyodrębnienie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym łącznie kilkunastu lokali mieszkalnych (np. składających się każdy z pokoju z aneksem kuchennym lub także z pomieszczenia łazienki) i ostatecznie przeznaczonych na wynajem może skutkować zmianą sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. 

Może to spowodować co najmniej zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego i higieniczno-sanitarnych. Podmiot, który legalnie przygotowuje obiekt, lub jego część do zamieszkania większej ilości osób, musi spełnić o wiele surowsze wymagania związane z bezpiecznym jego użytkowaniem, niż właściciel budynku jednorodzinnego.

Jeśli w budynku mieszkalnym jednorodzinnym jednocześnie przebywa wiele niespokrewnionych ze sobą osób, to dochodzi do co najmniej intensyfikacji sposobu użytkowania dotychczasowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, poprzez możliwość użytkowania go jako odrębnych lokali mieszkalnych, nawet przy założeniu że część nieruchomości jest użytkowana wspólnie m.in. pralnia.

Inne są wymogi określane przez przepisy techniczno-budowlane dotyczące budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a inne wymogi musi spełnić budynek wielorodzinny, czy też budynek zamieszkania zbiorowego.

* * *

W związku z powyższym, jeśli właściciel domu jednorodzinnego chciałby wynajmować legalnie pokoje w takim budynku wielu osobom, musiałby uprzednio doprowadzić do zmiany sposobu użytkowania w trybie art. 71 ustawy prawo budowlane.

Co do zasady taka zmiana na Sadybie nie będzie możliwa, gdyż Sadyba jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 71 ust. 5 ustawy prawo budowlane organ administracyjny wnosi sprzeciw od zamierzonej zmiany sposobu użytkowania, jeśli taka zmiana narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji, jeśli dana działka jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jednorodzinną, nie będzie możliwości uzyskania zmiany sposobu użytkowania na hotel, hostel czy inny budynek zamieszkania zbiorowego. 

* * *

W swoim orzeczeniu NSA potwierdził, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą zgody właściwego organu, należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki w nim określone.

W istocie jeśli zintensyfikowanie dotychczasowego użytkowania obiektu budowlanego, bez zmiany jego funkcji, doprowadzić może do zmiany warunków użytkowania wymagających zgłoszenia, to tym bardziej zmiana funkcji powoduje konieczność zgłoszenia przez właściciela zmiany sposobu użytkowania.

Jeśli zachodzi intensyfikacja dotychczasowego użytkowania budynku jednorodzinnego, to może w konsekwencji prowadzić do co najmniej zmiany warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego i higieniczno-sanitarnych (ilość osób w obiekcie wpływa na warunki sprawnej i bezpiecznej ewakuacji podczas pożaru, czyli warunkuje bezpieczeństwo tego obiektu, kumulacja ludzi w jednym obiekcie sprzyja większemu ryzyku rozwoju chorób i większej ilości wytwarzanych ścieków czy śmieci).

W konsekwencji może to prowadzić do uznania, że z uwagi na ilość mieszkańców nie jest to już budynek jednorodzinny a budynek zamieszkania zbiorowego.

Tymczasem inne są wymogi określane przez przepisy techniczno-budowlane dotyczące budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a inne wymogi musi spełnić budynek wielorodzinny, czy też budynek zamieszkania zbiorowego.

* * *

W przypadku, gdyby dom jednorodzinny na Sadybie został przekształcony w budynek zamieszkania zbiorowego bez uprzedniej zmiany sposobu użytkowania (a taka zmiana co do zasady na terenie Sadyby nie będzie możliwa), sprawę taką należy zgłosić organom nadzoru budowlanego.

Argumentację, którą można w takim przypadku wykorzystać zawiera wskazane orzeczenie NSA. Powołanie się na wyrok NSA zwiększa szanse skutecznej interwencji, gdyż organy administracji muszą liczyć się z sądową kontrolą swoich rozstrzygnięć. 

* * *

Kwalifikacja budynku jako budynku zamieszkania zbiorowego otwiera drogę do rozważania znaczenia dokonanej samowolnie zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. 

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia  wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego. 

W przypadku dalszego użytkowania obiektu budowlanego, pomimo jego wstrzymania, organ nadzoru  budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego. 

* * *

Oprócz wskazanej drogi administracyjnej, która powinna być pierwszym krokiem w takich sprawach, sąsiedzi dotknięci uciążliwym oddziaływaniem takiego obiektu zamieszkania zbiorowego mogą rozważyć także drogę postępowania cywilnego występując przeciwko właścicielowi na podstawie art. 144 kodeksu cywilnego argumentując, że taki sposób użytkowania nieruchomości sąsiedniej narusza ich prawa poprzez powodowanie tzw. immisji, np. dym, zapachy, wstrząsy, hałasy.