Warszawiacy mają coraz większy wybór nowych mieszkań w rejonie zielonej Sadyby. Od kilku lat swoje lokale oferują tu najwięksi polscy deweloperzy z Dom Development i Robyg na czele. Mimo bogactwa ofert, klienci nie zawsze mogą je jednak łatwo ze sobą porównać, by wybrać najlepsze okazje.

Na szczególny przypadek trudnych do porównania i wprowadzających w błąd ofert natrafiliśmy niedawno na stronie dewelopera inwestycji Sadyba Spot przy Powsińskiej 27. Jak już pisaliśmy wcześniej, po 12 grudnia ubiegłego roku zauważyliśmy tam atrakcyjne, bo sięgające 10% promocje cenowe na wiele mieszkań. Wszystkie były oznaczone słowem „Promocja!”. Obok obowiązującej ceny promocyjnej widniała gwiazdka z opisem „Najniższa cena” (i po kliknięciu „Najniższa cena z ostatnich 30 dni”). Dodatkowo, tuż pod aktualną ceną widniała przekreślona, wyższa cena, bez wyjaśnienia, czego ta cena dotyczyła.  

Jak pisaliśmy w artykule z 16 grudnia ubiegłego roku, wbrew temu, co sugerowały opisy i gwiazdki, podawane na stronie ceny promocyjne nie były najniższymi cenami z ostatnich 30 dni przed promocją. Skąd o tym wiedzieliśmy? Bo przy każdej ofercie deweloper podawał historię zmian cen. To wymóg ustawy o jawności cen, wprowadzonej w 2025 roku. W ostatnich 30 dniach przed promocją, ceny zrabatowanych lokali, widoczne w historii, były albo takie same jak na promocji albo niższe. W takim wypadku o żadnej promocji cenowej po prostu nie mogło być mowy.

Jednocześnie, inaczej niż okoliczni deweloperzy Dom Development czy Robyg, firma Unidevelopment odpowiedzialna za inwestycję Sadyba Spot podawała niejasne informacje o cenach promocji, które mogły wprowadzać klientów w błąd. O ile inni deweloperzy stosowali się literalnie do przepisów tzw. dyrektywy Omnibus, która mówi dokładnie co i jak pokazywać w przypadku promocji (więcej o tym później), o tyle deweloper od apartamentowca na Sadybie podawał tylko część informacji wymaganych przez dyrektywę, a te które podawał, były niepełne lub niewłaściwe.

Deweloper sugeruje, że nie obowiązuje go dyrektywa Omnibus

Na nasze detaliczne przykłady sugerowanych naruszeń jeszcze w grudniu zareagował deweloper, firma Unidevelopment.

"W odniesieniu do zawartych w tekście informacji pragniemy poinformować, że część zaprezentowanych zmian cen mieszkań, wynika z faktu, że w ostatnim czasie "zostały one wykończone „pod klucz”. Przedstawiona obecnie cena uwzględnia zarówno rabat, jak i koszt aranżacji. Dzięki wykończeniu mieszkań 11, 58 i 59 nasi klienci zyskują możliwość jeszcze szybszego wprowadzenia się do ukończonej inwestycji. Lokale zostały zaaranżowane przez profesjonalnych architektów, a efekt ich pracy można podziwiać na stronie sadybaspot.pl oraz na żywo naszej inwestycji - do czego serdecznie zachęcamy.

"Jednocześnie podkreślamy, że wszystkie rabaty, do których odnosi się artykuł, są wyliczone od ceny regularnej. Na naszej stronie sadybaspot.pl w przypadku promocji jest ona przekreślona. Oferowane rabaty w większości przypadków zostały wprowadzone już po 11 września 2025, czyli dniu, od którego prezentowana jest historia zmian cen zgodnie z zapisami ustawy o jawności cen. Ponadto, realizując wszystkie zapisy nowelizacji ustawy deweloperskiej, wypełniamy wymogi znacznie bardziej restrykcyjne niż wynikające dyrektywy omnibus (podawanie najniższej ceny z ostatnich 30 dni). Na bazie danych, które przekazujemy do serwisu dane.gov.pl, nasi klienci mają możliwość sprawdzenia ceny lokali z każdego dnia po 11 września 2025."

Podsumujmy: deweloper sugeruje, że nie obowiązuje go dyrektywa Omnibus, wymagająca podawania cen z ostatnich 30 dni przed obniżką, bo wypełnia on znacznie bardziej rygorystyczne przepisy ustawy o jawności cen. Z wyjaśnień wynika też, że deweloper nie musi podawać ceny lokalu z ostatnich 30 dni przed obniżką, jeśli w trakcie tych 30 dni lokal ten został „wykończony pod klucz”, a więc stał się niejako innym lokalem (mimo zachowania tego samego numeru). Wreszcie, deweloper podaje, że przekreślona cena to cena regularna.

Czy dewelopera obowiązuje zarówno ustawa o jawności cen jak i dyrektywa Omnibus? Stanowiska dewelopera i UOKIK diametralnie się różnią

Z wyjaśnień dewelopera wyodrębniliśmy kilka wątków, które wymagały doprecyzowania. Poprosiliśmy o to zarówno dewelopera, jak i urząd, który czuwa nad przestrzeganiem przepisów dla konsumentów, czyli Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Każdy z nich dostał dokładnie to samo pytanie: Czy dyrektywa Omnibus obowiązuje również deweloperów? Jak się okazało, ich odpowiedzi były sprzeczne.

Dlaczego zadaliśmy to pytanie? Bo odpowiedź dewelopera sugeruje, że dyrektywa Omnibus go nie obowiązuje. A to właśnie ten przepis nakazuje, by wszyscy przedsiębiorcy prezentujący informację o obniżce towaru lub usługi, podawali obok promocyjnej ceny również najniższą cenę z 30 dni przed obniżką tego produktu (i tylko jeśli chce – również cenę regularną).  Z tej samej dyrektywy Omnibus wynikają kolejne ważne wymogi, które naszym zdaniem nie zostały spełnione na Sadybie, a o których powiemy więcej później.

Odpowiedź od Unidevelopment:

"Dyrektywa Omnibus nie reguluje bezpośrednio rynku nieruchomości deweloperskich. Jej przepisy o transparentności cen dotyczą głównie konsumentów w kontekście zakupów i usług konsumenckich rynku handlu detalicznego. W przypadku lokali mieszkalnych stosujemy przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Tak jak wspominaliśmy, jest ona zdecydowanie bardziej restrykcyjna i umożliwia klientom śledzenie zmian cen z każdego dnia po wejściu w życie tej regulacji, a nie tylko z ostatnich 30 dni."

"Nie zmienia to jednak faktu, że wszystkie ceny wskazane jako promocyjne na Sadybaspot.pl, do których nawiązuje artykuł, były rzeczywiście najniższymi z ostatnich 30 dni."

Odpowiedź od UOKiK:

"Deweloperów obowiązują zarówno przepisy wynikające z ustawy o jawności cen mieszkań jak i te, które wynikają z Dyrektywy Omnibus.

"Deweloperzy sprzedający lokale konsumentom mają dziś dodatkowe obowiązki wynikające z nowelizacji ustawy deweloperskiej, w tym publikowanie cen na stronie inwestycji i prowadzenie historii ich zmian, tak aby klient mógł je zweryfikować.

"Niezależnie od tych obowiązków, gdy przedsiębiorca komunikuje obniżkę ceny, musi zgodnie z przepisami ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług (inaczej Dyrektywy Omnibus – przyp. red.) robić to w sposób jednoznaczny i niewprowadzający w błąd, wskazując najniższą cenę z 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Informacja w tym zakresie powinna być czytelna dla konsumenta."

Podsumujmy. Zdaniem spółki Unidevelopment, tzw. Dyrektywa Omnibus „bezpośrednio” nie obowiązuje dewelopera, a zdaniem UOKIK obowiązuje. A skoro obowiązuje, to deweloper musi spełnić kilka ważnych wymogów, wpisanych do dyrektywy.

UOKiK, odnosząc się wprost do przypadku promocji cenowych w inwestycji Sadyba Spot, wymienia jeden z wymogów, który nie został spełniony. Mówi też wprost o wprowadzaniu w błąd:

„Prezentowanie przekreślonej ceny bez jasnego wyjaśnienia, czego dotyczy, może wprowadzać w błąd, bo sugeruje obniżkę i może zniekształcać ocenę atrakcyjności oferty. Prezentowanie korzyści z obniżki ceny wyłącznie względem ceny regularnej może być uznane za wprowadzające w błąd konsumentów.

"Za pomoc mogą służyć Wyjaśnienia Prezesa UOKiK, z praktycznymi przykładami prawidłowej prezentacji obniżek.”

Prezes UOKiK wylicza wszystkie wymogi, które musi spełnić firma oferująca rabaty

W poleconych nam Wyjaśnieniach, prezes urzędu jasno podaje, jakie obowiązki z dyrektywy Omnibus ciążą na oferującym rabat:

"Najniższa cena z 30 dni przed obniżką musi być prawidłowo oznaczona (podpisana słowami „najniższa cena z 30 dni przed obniżką”) (…) i musi być prezentowana w najbliższym sąsiedztwie obniżonej ceny sprzedaży (np. obok, pod, nad).

"W przypadku prezentowania dwóch cen – dopuszczalne jest przekreślenie najniższej ceny z 30 dni przed obniżką jako ceny nieobowiązującej.

"W przypadku prezentowania trzech cen – dopuszczalne jest przekreślenie trzeciej ceny (np. ceny regularnej) jako ceny nieobowiązującej, jedynie gdy w analogiczny (równorzędny) sposób prezentowana jest najniższa cena z 30 dni przed obniżką.

"Stosowane ceny niezależnie od ich liczby (dwie lub trzy) (dwie – to cena aktualna i cena najniższa z 30 dni przed obniżką; a trzy – to cena aktualna, cena najniższa z 30 dni przed obniżką i cena regularna – przyp. red.) muszą być wyjaśnione, aby można było je uznać za prezentowane – tak jak wymaga tego ustawa o informowaniu o cenach – w sposób jednoznaczny, niebudzący wątpliwości oraz umożliwiający porównanie cen.

"Konsument, który widzi jedynie przekreśloną cenę, bez informacji, o jakiej cenie mowa, nie będzie w stanie określić, z jakim punktem odniesienia ma do czynienia i czy prezentowana obniżka jest w istocie opłacalna.

"Prezentowanie korzyści z obniżki ceny wyłącznie względem ceny regularnej (lub innej wartości wykorzystywanej przez przedsiębiorcę jako punkt odniesienia) może być uznane za wprowadzające w błąd ze względu na brak podania w równorzędny sposób najniższej ceny z 30 dni przed obniżką.

Których wymogów Dyrektywy Omnibus nie spełniają promocje w Sadyba Spot?

Podanie niewłaściwych dwóch cen. Unidevelopment podaje na stronie inwestycji dwie ceny w formie liczbowej: cenę aktualną (którą dodatkowo nazywa „najniższą ceną z ostatnich 30 dni”) i cenę regularną (którą przekreślił i której znaczenia nie wyjaśnia). Tymczasem jak wynika z wyjaśnień prezesa UOKiK, w przypadku podawania dwóch cen, firma powinna podawać cenę aktualną i cenę najniższą z ostatnich 30 dni przed obniżką. Nie ma w takim zestawie miejsca dla ceny regularnej.

Nieprawidłowe oznaczenie najniższej ceny z 30 dni przed obniżką.  Jak twierdzi prezes UOKiK, „sprzeczne z przepisami będzie stosowanie innych określeń dla najniższej ceny z 30 dni przed obniżką, które mogą być dla konsumentów niezrozumiałe, np.: „cena referencyjna”, „cena odniesienia”, „cena omnibus”, „najniższa cena z ostatnich 30 dni”, „było”. Sformułowanie użyte przez Unidevelopment („Najniższa cena z ostatnich 30 dni”) należy do tego katalogu sprzecznych z przepisami. UOKiK wymaga, by to sformułowanie było bardziej jednoznaczne i zawierało słowa „przed obniżką”. Cytujemy prezesa UOKiK: „w przypadku prezentowania dwóch cen – w najbliższym sąsiedztwie ceny obniżonej, tj. ceny sprzedaży (obok, bezpośrednio poniżej lub powyżej, powinna znaleźć się wskazana liczbowo cena wraz z opisem „najniższa cena z 30 dni przed obniżką” lub tożsamym (np. „najniższa cena z okresu 30 dni przed obniżką”, „najniższa cena w ciągu 30 dni przed obniżką”).

Dodatkowo właściwe sformułowanie powinno pojawić się w najbliższym sąsiedztwie obniżonej ceny sprzedaży (np. obok, pod, nad). W przypadku inwestycji Sadyba Spot tak nie jest – pojawia się tylko w wersji skróconej jako „najniższa cena” (pełna, choć nadal niewłaściwa wersja, pojawia się dopiero po naciśnięciu na dymek).

Brak wyjaśnienia podawanej ceny. Jako punkt odniesienia do obniżki, Unidevelopment podaje na stronie jakąś wyższą cenę w formie przekreślonej. Nie wyjaśnia na stronie, czego dotyczy przekreślona liczba. Dopiero z odpowiedzi dewelopera, wysłanych do naszej redakcji, dowiedzieliśmy się, że jest to cena regularna. Prezes UOKiK nie dopuszcza sytuacji braku wyjaśnienia ceny. Jego zdaniem, wprowadza to klienta w błąd.

Prezentowanie korzyści z obniżki ceny wyłącznie względem ceny regularnej. Zdaniem prezesa UOKiK taka sytuacja (widoczna również na stronie sadybaspot.pl) może być uznana za wprowadzające w błąd ze względu na brak podania w równorzędny sposób najniższej ceny z 30 dni przed obniżką.

Czy ceny podawane na Sadybie jako najniższe z 30 dni faktycznie są najniższe? Deweloper twierdzi, że tak i ma na to dwa argumenty

Uchybienia dewelopera z Sadyba Spot w wypełnianiu wymogów Dyrektywy Omnibus o promocjach cenowych wydają się bezdyskusyjne.

Osobną, nie regulowaną przez dyrektywę, ale kto wie, czy nie ważniejszą kwestią jest to, czy ceny, które podawał deweloper jako promocyjne, są faktycznie najniższe z ostatnich 30 dni przed obniżką. W artykule z połowy grudnia twierdziliśmy, że nie są, bo w historii cen zrabatowanych lokali widać w tym czasie ceny takie same lub niższe od obecnych. Przykładowo, jak wynika z historii zmian cen, objęty promocją lokal nr 11, który od 12 grudnia do dziś nosi cenę 1 053 636,64 zł, tego samego 12 grudnia, ale chwilę wcześniej, kosztował 811 155.6 zł (pełna historia cen lokalu nr 11 wklejona jest na zdjęciu ilustracyjnym).

Od połowy grudnia zdania nie zmieniliśmy. Mimo że deweloper ma na ten temat dokładnie przeciwne stanowisko. „Wszystkie ceny wskazane jako promocyjne na Sadybaspot.pl, do których nawiązuje artykuł, były rzeczywiście najniższymi z ostatnich 30 dni.” – twierdzi Paweł Tabaka z biura prasowego Unidevelopment SA.

Jak uzasadnia swoje stanowisko?

„Rozumiemy wątpliwości związane z lokalami 11, 58 i 59. W okresie widocznym w historii cen zostały one wykończone „pod klucz”. Na przytoczonym (…) przykładzie mieszkania 11 widać, że w związku z tym cena dnia 11.12.2025 została zmieniona – pierwotnie wprowadzona wartość była jednak błędnie wyliczona i została usunięta, stąd w historii ponownie pojawiła się cena mieszkania niewykończonego po rabacie - 811 115,60 zł. Dane te pobierane są przez nasz system automatycznie i w związku z tym widoczne są tu wszelkie zmiany, nawet te wynikające z chwilowych pomyłek pracowników. Nie zmienia to jednak zasadniczego faktu, że mieszkanie to było już oferowane klientom jako wykończone. Właściwie wyliczona cena – mieszkania wykończonego po rabacie - została wprowadzona dnia 12.12.2025. Potwierdzamy, że cena 1 053 636,64 zł jest najniższą z ostatnich 30 dni dla mieszkania wykończonego pod klucz. Podobna sytuacja dotyczy pozostałych dwóch wykończonych mieszkań."

Co to wszystko znaczy? W argumentacji dewelopera pojawiają się dwa argumenty. Pierwszy to przekonanie, że porównanie cen powinno dotyczyć tylko mieszkań w tym samym stanie wykończenia. Kilka lokali w inwestycji Sadyba Spot zostało bowiem w trakcie procesu sprzedaży wykończone pod klucz. W rozumieniu dewelopera, doposażony lokal nie jest już tym samym lokalem, jakim był przed doposażeniem i w związku z tym najniższa cena z ostatnich 30 dni powinna odnosić się tylko do cen lokalu doposażonego (a nie lokalu przed doposażeniem).

Drugi argument to chwilowe pomyłki pracowników przy wprowadzaniu cen.  Zdaniem dewelopera, takich pomyłek nie powinno się brać pod uwagę przy sprawdzaniu cen z ostatnich 30 dni przed obniżką. Nawet jeśli zostały odnotowane w historii cen lokalu.

UOKiK zbija oba argumenty dewelopera

Co o tych argumentach sądzi urząd, który zajmuje się egzekwowaniem przepisów dyrektywy Omnibus?

„Jeśli chodzi o zmianę zakresu oferty poprzez „wykończenie pod klucz”, nie zwalnia ona automatycznie z obowiązku transparentności, lecz wymaga zachowania szczególnej staranności w prezentowaniu informacji handlowej konsumentom – mówi Andrzej Janyszko z departamentu komunikacji UOKiK.

Mówiąc prościej, doposażenie lokalu w trakcie sprzedaży nie zmienia obowiązków dewelopera z tytułu dyrektywy Omnibus. Przy podawaniu najniższej ceny z ostatnich 30 dni przed obniżką musi on uwzględnić zarówno ceny lokalu przed doposażeniem (wykończenie pod klucz) jak i po doposażeniu.

Druga sprawa również nie podlega dyskusji. Czy wprowadzanie przez pracowników omyłkowych danych do systemu powoduje, że deweloper nie odpowiada za nie przy wyznaczaniu najniższej ceny z ostatnich 30 dni przed obniżką?

Andrzej Janyszko z departamentu komunikacji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mówi jednoznacznie:

„Co do zasady „omyłkowych” cen nie da się pominąć przy wyznaczaniu najniższej ceny z 30 dni przed obniżką, a następnie kontroli przestrzegania realizacji przepisów prawa przez deweloperów. Obowiązujące przepisy prawne dotyczące cen nie formułują wyjątku dotyczącego "błędu pracownika".

A zatem, wbrew temu co twierdzi deweloper, wszystkie ceny mieszkania są obowiązujące, nawet te wprowadzone przez pomyłkę, i wszystkie muszą być brane pod uwagę przy ustalaniu najniższej ceny z ostatnich 30 dni przed obniżką.

Epilog - promocja znika

Kilka dni po naszej pierwszej publikacji, jeszcze w połowie grudnia, ze strony sadybaspot.pl zniknęły opisy „najniższa cena z ostatnich 30 dni” przy wszystkich rabatowanych mieszkaniach. Jeszcze 28 grudnia 2025 nadal były jednak widoczne oznaczenia „Promocja!” i przekreślone ceny (regularne).

Dopiero z nastaniem nowego roku w Sadyba Spot zniknęły promocje, które – jak potwierdził nam UOKiK - wprowadzały w błąd. Po co piszemy o promocjach, skoro ich już nie ma? Bo mogą wrócić. Warto być wyczulonym na triki dewelopera, aby nie nabrać się na fikcyjną obniżkę.