Ostatni raz zajmowaliśmy się tym tematem 3 miesiące temu. Co zmieniło się od tego czasu na rynku nowych mieszkań w rejonie starej Sadyby? Jeśli mielibyśmy podsumować jednym słowem, to powiedzielibyśmy, że niewiele. Deweloperzy z okolic warszawskiej Sadyby nie potrafią namówić klientów na kupienie nowych mieszkań. Od kilku miesięcy stosują te same zgrane tricki, mimo że te już dawno przestały działać.

Powolna sprzedaż

Słabo idzie sprzedaż mieszkań w inwestycji Sadyba Spot przy Powsińskiej. W listopadzie ubiegłego roku dostępnych do kupienia było tam 27 2-pokojowych mieszkań powyżej parteru. W grudniu było ich 28 (niektóre zapewne wróciły z rezerwacji), a dziś w marcu, czyli trzy miesiące później, jest ich 23. W rok po wprowadzeniu na rynek, na sprzedaż wciąż czeka zatem 20% wszystkich wybudowanych lokali w tym budynku.

Pewną zadyszkę widać też na osiedlu Mokotów Sportowy przy ul. Antoniewskiej.  W ofercie znajdują się tam dziś 23 mieszkania 2-pokojowe powyżej parteru – to liczba podobna do tej, którą odnotowaliśmy 3 miesiące temu. Podejrzewamy jednak, że lokali gotowych do wystawienia na sprzedaż jest znacznie więcej. Dom Development, który buduje osiedle na Augustówce, informował nas wcześniej, że tylko w pierwszym półroczu 2026 roku ma oddać aż 222 mieszkania na osiedlu Mokotów Sportowy (155 w 1. kwartale i 67 w 2. kwartale). Deweloper chwalił się też giełdowym inwestorom, że ostatni kwartał ubiegłego roku był najlepszym w jego historii pod względem sprzedaży.

Ograne triki, które wciąż są w użyciu

W przeciwieństwie do apartamentowca Sadyba Spot, mimo przeciętnej sprzedaży, osiedle Mokotów Sportowy próbuje skusić nabywców tymi samymi co dawniej trikami sprzedażowymi, które wprowadzają w błąd i które już dawno miały zniknąć z rynku pod wpływem nowych przepisów.

Pokazywanie na głównej stronie tylko lokali z widoczną obniżką. Nadal deweloper pokazuje na głównej stronie tylko mieszkania z widoczną zniżką. Choć dzięki temu na pierwszy rzut oka klient odnosi wrażenie, że inwestycja pełna jest promocji, to w rzeczywistości takie mieszkania 2-pokojowe są tylko cztery. Lokale bez zniżki – których jest 19 - są widoczne dopiero głębiej na stronie, po przefiltrowaniu.

Przekreślamy nie te ceny co trzeba - mieszkania z widoczną obniżką mogą być droższe, a nie tańsze niż w ostatnich 30 dniach. Mieszkania z widoczną zniżką wabią klienta, ale też kryją w sobie moc pułapek. Po pierwsze, oznaczone są w sposób wprowadzający w błąd. Zamiast słowem „promocja”, deweloper oznacza je słowem „oferta specjalna”, graficznym znakiem „%”, przekreśleniem starej ceny oraz komunikatem o najniższej cenie z ostatnich 30 dni przed obniżką.

To wszystko ma wytworzyć w kliencie przekonanie, że jest bezpieczny, bo ma do czynienia z promocją cenową, która jest regulowana prawem i którą nadzoruje UOKiK.  Tymczasem celowe nieużycie słowa „promocja” ma swoje konsekwencje, bo wtedy nie obowiązują surowe przepisy prawa.

Cena mieszkania oznaczonego jako „%” i przekreśloną ceną potrafi być w takiej sytuacji…. wyższa niż w ciągu ostatnich 30 dni przed obniżką.  Dla przykładu: jedno z oferowanych dziś na stronie dewelopera mieszkań ma aktualną cenę 15 850 zł/m2 (napisaną czerwoną czcionką), a obok przekreśloną cenę 16 700 zł/m2. Można więc pomyśleć, że obniżka wynosi 850 zł za metr kwadratowy. Kiedy jednak przeczytamy tekst zapisany poniżej małym drukiem, zrozumiemy, że obniżki de facto nie ma. Tekst małym drukiem głosi bowiem: „najniższa cena z 30 dni przed obniżką: 15 700 m/2.” A zatem zamiast obniżki o 850 złotych na metrze, mamy do czynienia de facto z podwyżką o 150 złotych na metrze.

W konsekwencji, jeśli przystaniemy na tę niby obniżkę i zapłacimy obecną cenę 603 410 zł za cały lokal, zamiast obniżki o 30 tysięcy (względem przekreślonej ceny 635 769 zł), czeka nas podwyżka o prawie 6 tysięcy (wobec ceny 597 699 zł, która była najniższa w ostatnich 30 dniach). Deweloper wprowadza nas bowiem w błąd, przekreślając cenę wyjściową lokalu, a nie najniższą cenę z ostatnich 30 dni.

Mieszkania z widoczną obniżką rotują ceną – jeden miesiąc rosną w cenie, kolejny miesiąc spadają, i znów rosną, by potem spaść.  Jeśli obniżka (która – jak pisaliśmy wyżej - często jest de facto podwyżką) nie zadziała w jednym miesiącu, to deweloper nie utrzymuje jej na dłużej, ani tym bardziej nie pogłębia. Zamiast tego stosuje naprzemiennie dwie ceny – w jednym miesiącu obniża cenę o X, w drugim miesiącu o tyle samo podwyższa cenę, w trzecim miesiącu znów obniża cenę o X i tak w kółko. Lokal 2-pokojowy, który do 1 stycznia tego roku kosztował 635 769 zł, zmienił cenę 1 stycznia na 597 699 zł, aby 31 stycznia powrócić do ceny 635 769 zł. 1 marca znów wrócił z obniżką do kwoty 603 410 zł. Inny „obniżony” lokal kosztował 800 967 zł, by 19 grudnia zmienić cenę na 736 992 zł. 31 grudnia znów zdrożał do 800 967 zł a 1 marca potaniał do kwoty 760 023 zł. Z dużym prawdopodobieństwem możemy przewidzieć, że za miesiąc, góra dwa miesiące, cena znów wskoczy w okolice 800 967 zł.  

Wymuszanie danych od klientów poszukujących promocji. Mieszkania, które nie są objęte widoczną obniżką ceny (przypomnijmy, że w przypadku osiedla Mokotów Sportowy dotyczy to 19 z 23 lokali 2-pokojowych powyżej parteru), zawierają na stronie inwestycji link z tekstem „Zapytaj o promocję”. Aby dowiedzieć się, jaką zniżkę oferuje deweloper, klienci muszą wypełnić formularz, podając swoje imię, nazwisko, telefon i email. To klasyczny trik, wymuszający na klientach przesyłanie danych osobowych, który nowelizacja ustawy o jawności cen miała wykorzenić. Nowe przepisy miały wyeliminować sytuację, w której cena jest traktowana jako informacja marketingowa dostępna tylko po pozostawieniu leadu sprzedażowego. Jak widać, stare zabronione praktyki są nadal w użyciu.

Ograniczanie podaży. Tak jak sygnalizowaliśmy na wstępie, podejrzewamy, że Dom Development nie wystawia na sprzedaż wszystkich lokali, które są budowane na Augustówce. 23 2-pokojowe mieszkania powyżej parteru, widoczne na stronie dewelopera, to bowiem niewiele w stosunku do 222 mieszkań, które miały być oddane do końca czerwca tego roku.Limitowanie podaży pozwala zwiększyć zainteresowanie klientów aktualną ofertą.