Rafał Trzaskowski starając się kilka lat temu o wybór na prezydenta Warszawy ogłosił m.in., że trzecia linia metra być może przetnie Siekierki i Augustówkę. Z naszych późniejszych analiz wynikało, że linia ta miała pomknąć pod  Gołkowską w stronę Idzikowskiego i skarpy. Pomysł wydawał się dość brawurowy, zważywszy że okoliczne tereny zajmują głównie domy jednorodzinne i pola.  Jak wynikało z komentarzy na naszym Facebooku, plany kandydata na prezydenta ucieszyły jednak mieszkańców Sadyby i osiedla Bernardyńska. To oni najbardziej skorzystaliby na inwestycji – są najbliżej i jest ich dużo.

Dziś, cztery lata po kampanii wyborczej, metro przez Siekierki i Czernikowską wciąż wchodzi w grę.  Oficjalnie nie zostało skreślone. Ponad dwa lata temu, w grudniu 2000, pojawił się jednak sygnał, który każe podchodzić do tego pomysłu z dystansem. Konsorcjum projektowe TransEko i Egis, które analizowało przebieg trzech wariantów nowej linii, uznało, że pociągnięcie odcinka przez Siekierki i dalej do Metra Wilanowska jest zupełnie nieopłacalne (wskaźnik efektywności ekonomicznej wynoszą 0,75 i 0,73, gdy próg wynosi 1,0). Po prostu w okolicy mieszka zbyt mało osób i wagony metra jeździłyby puste. Poza wskaźnikami opłacalności poszczególnych wariantów, nie opublikowano żadnych danych, które pokazałyby, na jakiej podstawie wysnuto wnioski.

Dane z GUS przynoszą odpowiedź

Dziś wiemy już więcej. I to z nieoczekiwanej strony, bo nie z urzędu miasta, czy firmy projektowej metra, tylko z Głównego Urzędu Statystycznego.  Urząd ten co dziesięć lat przeprowadza obowiązkowe spisy powszechne. Pozyskane od mieszkańców dane nanosi na siatkę geograficzną Polski, która przypomina pola na szachownicy. Co ważne, siatka ta jest taka sama w przypadku  danych ze spisu w 2021 roku co w przypadku danych ze spisu w 2011 roku. Możliwe jest zatem porównanie tych samych pól na szachownicy w 2011 i 2021 roku, i sprawdzenie, co zmieniło się w nich pod względem ludności w ciągu tych 10 lat.  Zrobił to na swoim blogu analityk z Warszawy, Robert Migas-Mazur. 

Z szerszej analizy, obejmującej całą Warszawę, wynika, że osiedle bloków przy Bernardyńskiej i osiedle domów jednorodzinnych Miasto Ogród Sadyba, zwane starą Sadybą, faktycznie zapewniają dużo potencjalnych pasażerów, ale jest ich z roku na rok coraz mniej. Mówiąc wprost, osiedla te wyludniają się. W ciągu 10 lat spadek liczby mieszkańców na tym terenie wyniósł kilkanaście procent.

Stara Sadyba i osiedle Bernardyńska wyludniają się

Spójrzmy na szczegóły. A konkretnie na obszar zakreślony na mapie na czerwono.

W przypadku pola szachownicy, obejmującego zachodnią część starej Sadyby, czyli willowy kwadrat między ulicami Powsińską, Sobieskiego, Nałęczowską i św. Bonifacego, liczba mieszkańców zmniejszyła się w ciągu ostatniej dekady o 14,2%. Dziś jest ich o 917 osób mniej niż 10 lat temu (spadek z 6437 osób w 2011 do 5520 osób w 2021).

Nieco wolniej, ale równie zdecydowanie wyludnia się pole szachownicy, które obejmuje wschodnią część starej Sadyby (między Powsińską, Augustówki, św. Bonifacego i Jeziorną) ale też dużą część osiedla Bernardyńska. Między 2011 a 2021 liczba mieszkańców w tym kwadracie spadła o 11,3%. Z 7423 mieszkańców do dziś przetrwało 6583 osób – to o 840 osób mniej w ciągu 10 lat.

A tymczasem tuż za miedzą rośnie jak na drożdżach

Tuż za miedzą od wyludniającej się starej Sadyby powstają pola szachownicy, które notują szybki przyrost ludności. Tak jest na północ od osiedla Bernardyńska - w kwadracie, zaznaczonym na niebiesko, a obejmującym północną część rezerwatu Jeziorko Czernikowskie i najbliższe okolice. Wystarczyło, by w tym rejonie powstały trzy apartamentowce Mokotów Park firmy Marvipol, a liczba mieszkańców wzrosła aż o 281% z 266 osób w 2011 roku do 1013 osób w 2021 roku. Wysoki wskaźnik wzrostu wynika w tym przypadku z niskiego punktu wyjścia, ale obszar ten z pewnością będzie jeszcze przedmiotem inwestycji kolejnych deweloperów.

Drugie pole szachownicy, które szybko rośnie pod względem liczby mieszkańców, to z kolei południowy kraniec Jeziorka Czerniakowskiego. Za sprawą kilku apartamentowców Zen Garden Mokotów i bloku Bulwary Augustówka przy Augustówka 8, ten kwadrat zabudowy urósł w ciągu ostatnich 10 lat o 27,1%, z 980 mieszkańców do 1246 mieszkańców.

Zmiany na Sadybie znaczne, ale nie ekstremalne w skali miasta

Zmiany demograficzne na starej Sadybie i w jej najbliższych okolicach nie są niczym nietypowym w skali miasta. Jak zauważa na swoim blogu Robert Migas-Mazur, a za nim Michał Wojtczuk w Gazecie Wyborczej, wyludnianie osiedli następuje w wielu obszarach Warszawy, głównie w ścisłym centrum i na osiedlach ze starą zabudową wielorodzinną. W Śródmieściu, gdzie te zmiany są najbardziej ekstremalne, niektóre pola szachownicy notują spadki liczby mieszkańców o 22% do 30%. W rekordowym kwadracie, wzdłuż Al. Jerozolimskich, między Rondem de Gaulle'a a Rondem Dmowskiego, w ciągu 10 lat wyniosło się aż 4298 mieszkańców (początkowo było 14154, zostało 9856).

Rosną natomiast kwartały na obrzeżach miasta i tam, gdzie można budować od zera. W okolicach Sadyby takim nowym centrum miasta stało się Miasteczko Wilanów. W najbardziej zabudowanym kwadracie tego osiedla, od Al. Rzeczpospolitej w kierunku Pałacu w Wilanowie, w ciągu 10 lat liczba ludności wzrosła o 262% z 4677 osób do 16943.

Tak dużych spadków jak w Śródmieściu i tak dużych wzrostów jak w Miasteczku Wilanów nie widzimy na Sadybie i okolicach. Potencjał dla dużych wzrostów jednak istnieje. Wokół Jeziorka Czerniakowskiego istnieje bowiem wiele terenów słabo zurbanizowanych.

Na decyzje sądu w sprawie skargi wojewody mazowieckiego wciąż czekają pola Czerniakowa Południowego. O pozwolenia na budowę w tym rejonie starają się tu od lat deweloperzy Mayland i Apricot.

Z kolei Augustówka i  Siekierki rosną i spadają, ale póki co jest to gra na bardzo małych liczbach. Wciąż nie weszła tam intensywna zabudowa porównywalna skalą z nowymi osiedlami wzdłuż Bartyckiej. Jest to jednak tylko kwestia czasu. Znany warszawski deweloper Robyg, który wcześniej zabudował dużą część Miasteczka Wilanów, zaczął w ubiegłym roku nową inwestycję Rytm Mokotowa przy ul. Antoniewskiej na Augustówce. W szczerym polu mają tu powstać cztery bloki o wysokości od czterech do sześciu pięter. W sumie - 220 mieszkań. Augustówka będzie też wkrótce placem budowy dla jednego z największych polskich deweloperów, JW Construction. Nie jest tajemnicą, że plan miejscowy dla tego terenu został uchwalony w obecnej formie (z podziałem na części) w dużej mierze dzięki determinacji tej giełdowej firmy. W styczniu 2016 roku, ówczesny wiceprezydent Warszawy, Jarosław Jóźwiak, tak komentował ten proces: - Aktualnie przygotowywany/finalizowany jest projekt uchwały dzielącej obszar planu na części.  Zakładam, że nieruchomości, którymi zainteresowana jest firma JW. Construction znajdują się w części, która będzie przedmiotem uchwalenia w pierwszej kolejności.

Przyczyny

Dlaczego wyludnia się stara Sadyba i okolice? Spośród przyczyn, którymi Robert Migas Mazur tłumaczy to samo zjawisko w Śródmieściu, warto wymienić:  wymianę pokoleń w rodzinach, które dostały przydział mieszkania w latach PRL, oraz pandemię COVID-19, która nierówno dotknęła różne grupy wiekowe. Autor analizy podaje jednak, że największy wpływ na wyludnianie się centralnych kwartałów miasta mają nie tyle przeprowadzki do innych dzielnic, co zgony.

Robert Migas Mazur: - W 2021 roku liczba zgonów na 1000 mieszkańców przekroczyła 25. Niewątpliwie jest to w dużej mierze spowodowane pandemią COVID-19. Wskaźnik ten dla Śródmieścia w 2010 wynosił 16,93. Saldo migracji dla Śródmieścia nie przekroczyła w 2020 5 wyprowadzek na 1000 osób, co oznacza, że za 75% spadku populacji Śródmieścia odpowiada ujemny przyrost naturalny.

GUS nie podał dotąd szczegółowych danych dotyczących zgonów w poszczególnych polach szachownicy, średniego wieku mieszkańców, ani liczebności w poszczególnych grupach wiekowych. Nie wiemy więc, ile zgonów było na starej Sadybie. Tabele GUS z 2021 podają jednak, że dzielnica Mokotów, której częścią jest Sadyba, zajmuje pod tym względem wysokie, czwarte miejsce w Warszawie, po Śródmieściu, Pradze Północ i Ochocie.

Nie wiemy, jaki udział w zmianach demograficznych na Sadybie ma wynajem mieszkań i domów. Z metodologii GUS wynika, że wynajmy powinny być uwzględnione. Jak nas przekonuje Robert Migas Mazur, GUS miesza bowiem różne dane: meldunki, dane z urzędów skarbowych, dane z ZUS, informacje od ankieterów i oficjalny rejestr osób. Wyjątkiem mogą być sytuacje, gdy ze względów podatkowych lub innych, ktoś nie chciał się zgłosić. Autor analizy zauważa też, że w danych GUS nie ma również uwzględnionych chwilowych imigrantów. Migas Mazur uznaje jednak te sytuacje za marginalne - Jest to błąd w dużej mierze systematyczny, raczej niewiele zmieniający trendy przestrzenne. Idealne źródło danych to nie jest, ale chyba najlepsze, jakie mamy – wyjaśnia naszemu portalowi.

Do tematu wrócimy, gdy GUS opublikuje dane o wieku mieszkańców w poszczególnych polach miejskiej szachownicy.