Stołeczny ratusz opublikował projekt planu ogólnego. Jest to nowy, obowiązkowy dokument planistyczny, sporządzany dla całego obszaru miasta, który ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plan ogólny jest… ogólny. Bardzo. Wskazuje jedynie, gdzie będzie można budować, a gdzie zupełnie nie. Dla każdego terenu podaje tylko jego podstawowe funkcje oraz cztery podstawowe wskaźniki zabudowy: wysokość zabudowy, intensywność zabudowy, maksymalną powierzchnię zabudowy i minimalną powierzchnię biologicznie czynną (zieloną). Nie mówi, czy i gdzie będzie przebiegała nowa linia metra albo linia tramwajowa. Koncentruje się tylko na zabudowie.
Uchwalenie planu ogólnego przez radę gminy jest obowiązkowe dla wszystkich gmin w kraju. Jeśli tego nie zrobią do 30 czerwca 2026 miasto nie będzie mogło uchwalać nowych planów miejscowych ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy.
Ratusz planuje dogęszczenie zabudowy na Sadybie
Stara Sadyba, zwana formalnie Miastem Ogrodem Sadybą, jest objęta planem miejscowym od 2014 roku. Dla tego osiedla nic się zatem nie zmienia, bo zgodnie zasadą przyjętą przez ratusz, wszystkie ustalenia istniejących planów miejscowych wchodzą automatycznie, bez zmian, do planu ogólnego.
Na Sadybie i tuż za jej granicami znajdują się jednak tereny, które nie są objęte żadnym planem miejscowym i tym samym nie mają jasnego statusu. Są to: (1) korty tenisowe TKKF Sadybianka przy Okrężnej (mała enklawa w środku starej Sadyby, wyłączona z planu miejscowego dla reszty Sadyby), (2) boiska klubu piłkarskiego Delta Warszawa przy Jeziornej i (3) ogródki działkowe przy Jeziorku Czerniakowskim.
Co zdecydował ratusz?
Sadybianka. W przypadku Sadybianki i Delty dopuścił dogęszczenie zabudowy, czyli rozszerzenie okolicznej zabudowy na te dwa tereny. Sadybianka (a w zasadzie korty tenisowe i domy jednorodzinne wokół nich) ma zostać „strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”, w której możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług, komunikacji, zieleni urządzonej, ogrodów działkowych i infrastruktury technicznej (funkcje te to tylko katalog możliwych zastosowań, ich kolejność nie ma dziś znaczenia, a to jakie konkretnie funkcje zostaną wybrane zdecydują urzędnicy w przyszłej decyzji o warunkach zabudowy lub w planie miejscowyn, jeśli do niego przystąpi.
W projekcie planu ogólnego zapisano, że na terenie Sadybianki i okolicznych domów z pierwszej linii zabudowy obowiązywać będą następujące wskaźniki zabudowy: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy: 1.5; maksymalna wysokość zabudowy: 12.0 m; maksymalny udział powierzchni zabudowy: 50%; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej: 40%.
Delta Warszawa. Obszar klubu sportowego Delta Warszawa (ale tylko od Jeziornej do kanałku) został oznaczony w planie ogólnym jako teren usług. Dopuszczone są tu usługi, komunikacja, zieleń urządzona, ogródki działkowe i infrastruktura techniczna.
Ważniejsze jednak jest to, że teren ten określono również jako obszar uzupełnienia zabudowy. Oznacza to, że klub będzie mógł postawić tu budynek klubowy, o którym marzył od lat. Na dziś nie jest przesądzone, jakie będą jego gabaryty. Wiadomo jedynie, że miasto dopuszcza na terenie zajmowanym dziś głównie przez boisko piłkarskie następujące wskaźniki zabudowy: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy: 0.5; maksymalna wysokość zabudowy: 12.0 m; maksymalny udział powierzchni zabudowy: 30%; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej: 60%
Ogródki działkowe wokół Jeziorka Czerniakowskiego. Ogródki działkowe w całym mieście zostaną utrzymane w swoich obecnych granicach – tak zakłada projekt planu ogólnego. W zależności jednak od tego, w jakiej strefie przyrodniczej leżą, mogą być oznaczone w różny sposób. W przypadku ogródków znajdujących się w Warszawskim Obszarze Chronionego Krajobrazu – czyli cały rezerwat Jeziorka Czerniakowskiego aż do ul. Augustówka – oznaczono je jako strefa otwarta. Dla takiej strefy – najcenniejszych terenów przyrodniczych w mieście – urzędnicy zwykle nie wskazują minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej lub przyjmuje się go na poziomie 80–90%. W przypadku terenów przy Jeziorku Czerniakowskim takiego wskaźnika nie określono. Jakie funkcje mogą się tu znaleźć? Rolnictwa z zakazem zabudowy, lasu, zieleni naturalnej, wód, komunikacji, ogrodów działkowych i infrastruktury technicznej.
Ogródki działkowe na prawo i lewo od granic rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie po północnej stronie otrzymały oznaczenie „Strefa zieleni i rekreacji”. Mają się tu znaleźć tereny: zieleni urządzonej, plaży, wód, komunikacji, ogrodów działkowych i infrastruktury technicznej. Uzupełniająco mogą tu pojawić się usługi sportu i rekreacji, usługi kultury i rozrywki, zieleń naturalna i las. Minimalną powierzchnię zieloną ustalono dla tej strefy na poziomie 80%.
Zmniejszenie rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie. Projekt planu ogólnego nieznacznie zmienia granice rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie w miejscu łąki przy ul. Gołkowskiej. Część tego terenu, granicząca z ulicą, jest zajęta pod „strefę komunikacyjną”. Nie jest wykluczone, że jest to miejsce pod przyszłą pętlę autobusową.
To jeszcze nie czas na uwagi
Projekt planu ogólnego będzie dziś przesłany 80 instytucjom, które mają go opiniować lub zatwierdzać. Urzędnicy ratusza uczulają, że w związku z tym, dokument może się zmienić i nie należy przywiązywać się do obecnej wersji. Przestrzegają, by mieszkańcy na tym etapie nie wysyłali jeszcze uwag do ratusza. Żadna uwaga nie zostanie bowiem rozpatrzona do 14 listopada. Wtedy ma się zakończyć proces uzgadniania dokumentu z instytucjami zewnętrznymi, a projekt planu ogólnego w wersji zatwierdzonej ma zostać wyłożony do konsultacji społecznych. Konsultacje społeczne mają potrwać od połowy listopada do początku stycznia 2026.
