Najprężniejsza organizacja pozarządowa na starej Sadybie ogłosiła dziś rano na swoim profilu na Facebooku, że składa oficjalne wnioski do projektu planu ogólnego stolicy. Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto Ogród Sadyba zachęca przy tym wszystkich sąsiadów do podjęcia podobnych kroków z jego pomocą do najbliższej niedzieli, 8 lutego, tak by zdążyć przed przypadającym dzień później terminem składania wniosków.

Czym właściwie jest plan ogólny? To nowy, obowiązkowy dokument, który zastąpi dotychczasowe studium i wyznaczy przeznaczenie i maksymalne wskaźniki zabudowy dla każdej działki w całym mieście. Głos mieszkańców jest tu kluczowy, ponieważ plan ogólny będzie wiążący przy uchwalaniu wszystkich późniejszych planów miejscowych.

Delta: Stop potencjalnej zabudowie o wielkości połowy galerii handlowej

Największe obawy społeczników budzą plany wobec terenu klubu sportowego Delta Warszawa przy ulicy Jeziornej 2, na granicy otuliny rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie. Na tym terenie znajdują się obecnie: boisko piłkarskie, korty tenisowe i mała parterowa przebieralnia dla zawodników. Wszystkie działają na mocy umowy o 30-letniej dzierżawie, podpisanej między klubem Delta a miastem w lipcu 2011 roku.

Klub już raz planował rozbudowę swojej infrastruktury na działce przy Jeziornej. Decyzja o warunkach zabudowy tego terenu, którą uzyskał w 2018 roku, zakładała podwojenie liczby kortów tenisowych z obecnych trzech do sześciu oraz powstanie piętrowego budynku klubowego o powierzchni użytkowej 1465 metrów kwadratowych i parkingiem na 42 samochody. Prawomocna decyzja stała się punktem zapalnym dla lokalnych stowarzyszeń i mieszkańców Sadyby, którzy obawiali się o wpływ inwestycji na ekosystem rezerwatu. Doprowadziło to do licznych protestów i późniejszych postępowań administracyjnych (w tym dotyczących decyzji środowiskowej).

Społeczny sprzeciw, pandemia i zwykły brak środków spowodowały, że do rozbudowy ostatecznie nie doszło. Nieufność mieszkańców i społeczników do klubu utrzymuje się jednak do dziś. Widać ją również we wnioskach Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego Miasto Ogród Sadyba do planu ogólnego, w których społecznicy dmuchają na zimne, próbując na wszelki wypadek ukrócić możliwości dużej rozbudowy.

Co zakłada plan ogólny dla terenu przy Jeziornej i czy jest się czego bać? Projekt tego dokumentu wyznacza przy Jeziornej 2 strefę usługową (788SU) o powierzchni aż 15 000 m². Dodatkowo, dopuszcza na tym obszarze budowę obiektów o wysokości 12 metrów i powierzchni zabudowy sięgającej 4 500 m².

Według wyliczeń społeczników taka funkcja to „realne zagrożenie dla terenu Miasta Ogród Sadyba”. Zaproponowane przez miasto parametry pozwalają bowiem na budowę obiektu, którego powierzchnia zabudowy stanowiłaby – jak obrazowo wskazują społecznicy - prawie połowę wielkości galerii Sadyba Best Mall. Taka inwestycja wiązałaby się z koniecznością stworzenia miejsc postojowych dla około 160 samochodów, a to całkowicie zniszczyłoby spokój tej okolicy i naruszyło chronione wartości zabytkowe.

Aby uniknąć tego negatywnego scenariusza, Towarzystwo domaga się zmiany przeznaczenia terenu z usług na zieleń i rekreację (SN), ale tylko dla części z kortami. Jeśli miasto zgodziłoby się z postulatami społeczników z Sadyby, w wąskim pasie między ul. Jeziorną a granicą głównego boiska mogłyby powstać obiekty rekreacyjne i sportowe, takie jak boisko, ale też budynki towarzyszące, niezbędne do obsługi funkcji strefy (np. zaplecze socjalne dla sportowców, budynki gospodarcze, czy małe obiekty usługowe typu kawiarnia).

Reszty działki Towarzystwo chce włączyć do strefy otwartej (SO), a tym samym do otuliny Jeziorka Czerniakowskiego. Strefa otwarta to najbardziej restrykcyjna strefa pod względem budowlanym. Jej głównym zadaniem jest ochrona korytarzy ekologicznych, terenów cennych przyrodniczo oraz rolniczych przed jakąkolwiek urbanizacją. W praktyce strefa SO oznacza kategoryczny zakaz nowej zabudowy kubaturowej, zarówno usługowej jak i gospodarczej.

Istniejące boisko Delty mogłoby nadal funkcjonować, gorzej byłoby natomiast z infrastrukturą towarzyszącą. W strefie SO nie wolno bowiem wznosić nowych budynków, a więc nie mogłaby powstać szatnia. Budowa wysokich trybun czy masztów oświetleniowych mogłaby zostać uznana za naruszenie minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej (który w SO wynosi zazwyczaj ok. 95-100%). Z kolei boisko z nawierzchnią sztuczną, którą planuje klub, mogłoby zostać uznane za "powierzchnię uszczelnioną", co w strefie SO jest limitowane do absolutnego minimum (zazwyczaj max 5% działki).

Włączenie boiska głównego Delty do strefy otwartej bezsprzecznie utrudniłoby rozwój klubu, pozwoliłoby natomiast ochronić znikające zasoby wody w rezerwacie.

Sadybianka: „Wyspa chłodu” ma wygrać z nowymi domami

Kolejnym punktem spornym jest przyszłość klubu tenisowego „Sadybianka” przy ul. Okrężnej 73A. Miasto dopuszcza przeznaczenie tej działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (SJ -„strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”). Społecznicy stanowczo wnioskują o zmianę klasyfikacji, która dopuszcza taką zabudowę, na strefę zieleni i rekreacji. „Chcemy, aby teren przy ul. Okrężnej pozostał lokalnym ośrodkiem sportu, a nie stał się osiedlem mieszkaniowym. Walczymy o drastyczne ograniczenie powierzchni zabudowy w tym miejscu.” – czytamy we wpisie Towarzystwa na Facebooku.

Działacze Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego Miasto Ogród Sadyba argumentują, że likwidacja tego miejsca byłaby „powszechnie odbierana jako pogorszenie warunków życia i uszczuplenie oferty rekreacyjnej Sadyby”. Społecznicy z Sadyby wskazują, że „z punktu widzenia interesu publicznego utrzymanie ośrodka sportu i rekreacji daje znacznie większy efekt społeczno-zdrowotny niż niewielki przyrost liczby domów jednorodzinnych”. Przekonują też, że otwarty teren Sadybianki działa dzisiaj jak cenna lokalna „wyspa chłodu”. Wspiera retencję wód opadowych i zapewnia mieszkańcom dostęp do sportu blisko domu.

Autorzy uwag podkreślają wreszcie, że zabudowa mieszkaniowa w tym miejscu jest sprzeczna z ochroną konserwatorską Miasta-Ogrodu, którego istotą jest „przewaga zieleni, niska zabudowa oraz rozluźniona struktura”. „Zachowanie funkcji rekreacyjnej pozwala zachować czytelny układ: zabudowa mieszkaniowa uzupełniona terenami rekreacji, a nie całkowicie zdominowana przez zabudowę jednorodzinną” – przekonują społecznicy z Sadyby.

Więcej o sytuacji Sadybianki, w tym o konflikcie między sąsiadami Sadybianki i mieszkańcami Sadyby a użytkownikiem wieczystym, który planuje w tym miejscu zabudowę jednorodzinną, pisaliśmy w styczniu. 

Bardzo rygorystyczne parametry: Beton pod ścisłą kontrolą

Aby zabezpieczyć Sadybę przed dogęszczaniem, Towarzystwo postuluje wprowadzenie ekstremalnie niskich wskaźników intensywności zabudowy. Na obu spornych działkach (na Delcie przy Jeziorku Czerniakowskim i na Sadybiance przy Okrężnej) maksymalny udział powierzchni zabudowy nie powinien przekraczać zaledwie 5%, a wysokość budynków musi zostać ograniczona do 8 metrów, co odpowiada maksymalnie dwóm kondygnacjom. Takie podejście wspiera opinia Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który wskazał, że wskaźniki dla obszarów zabytkowych powinny być „bardzo rygorystyczne”, a plan powinien wprowadzać „zakaz ich dogęszczania”.

Społecznicy domagają się również, aby minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej wynosił co najmniej 60-70% (na Sadybiance) i 70% (na Delcie). Pozwoli to zachować ekstensywny charakter tkanki zabytkowej, który polega na „zachowywaniu niezabudowanej przestrzeni”.

Zielony pierścień rowerowy: Tranzyt poza zabytkowe ulice

Ostatnim elementem batalii o Sadybę jest sprzeciw wobec planowanego przebiegu tzw. zielonego pierścienia, czyli głównej trasy rowerowej prowadzącej z centrum do Jeziorka Czerniakowskiego przez wąskie, zabytkowe uliczki starej osady (m.in. przez ul. Okrężną po obu stronach Wisłostrady, w tym po zabytkowych kocich łbach po wschodniej stronie osiedla). Społecznicy oceniają, że „wtłaczanie dodatkowego ruchu rowerowego” w ten obszar narusza autonomię osady i zagraża bezpieczeństwu pieszych oraz samych mieszkańców. Wskazują oni, że wprowadzenie szerokich dróg rowerowych do zabytkowego układu to wprowadzanie „elementu obcego”, który kłóci się z zasadą, że usługi mają tu służyć wyłącznie lokalnej społeczności.

Co w zamian? Zamiast tego sadybiańscy społecznicy postulują alternatywny przebieg trasy ulicą św. Bonifacego bezpośrednio do ulicy Gołkowskiej. Takie rozwiązanie pozwoliłoby uniknąć konfliktów i zachować spokój wewnątrz Miasta-Ogrodu.

„Sprawa nie jest przesądzona”

Towarzystwo Miasto Ogród Sadyba zamierza nie tylko samo wysłać swoje uwagi do miasta, ale też mobilizuje do wysłania uwag mieszkańców Sadyby. „Urzędnicy biorą pod uwagę liczbę złożonych uwag – im nas więcej, tym silniejszy nasz głos” – czytamy na Facebooku organizacji. Aby ułatwić mieszkańcom złożenie uwag w tak specjalistycznym temacie jak plan ogólny, społecznicy z Sadyby przygotowali dla nich gotowe formularze. „Wystarczy je podpisać, a my zajmiemy się resztą. (…) My osobiście zawieziemy wszystkie zebrane podpisy do Urzędu Miasta.” – piszą.

Jak wynika z dzisiejszego wpisu na profilu organizacji, wydrukowane egzemplarze, gotowe do podpisu i zostawienia na miejscu, czekają w kawiarni Zegarmistrzowska (ul. Muszyńska 23, wejście od Okrężnej). Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto Ogród Sadyba daje też opcję samodzielnego wydruku, podpisania i podrzucenia we wspominanej kawiarni lub w skrzynce organizacji przy Jodłowej 19B. Szczegóły znajdują się na Facebooku organizacji.

„Liczy się każdy głos. Nie pozwólmy, by o przyszłości naszej okolicy zdecydowano bez nas!” – kończy swój mobilizacyjny wpis Towarzystwo.